Guía para invertir en inmuebles con una empresa fintech

Agosto 2020.- Hay quienes piensan que comprar una propiedad es la mejor inversión que puede hacerse; también existen las personas que ven muy lejos el momento de tener suficiente dinero para adquirir una casa o departamento, incluso pensar en el enganche para un crédito hipotecario puede ser una meta de algunos años. ¿Invertir con una fintech será la solución para invertir más rápido en un inmueble? 

Hay que recordar que tener casa propia es bueno pero como tal no es una inversión que puedas materializar de inmediato. Es cierto, la propiedad irá adquiriendo más valor (plusvalía) y eventualmente la podrías vender y ganarle, pero generalmente el objetivo es quedarse a vivir ahí, así que la ganancia principal -quizá- sea dejar de pagar renta. 

Pero, qué pasa si queremos invertir para hacer que nuestros ahorros crezcan y queremos hacerlo en una propiedad, ¿qué opciones tengo? Una alternativa pueden ser las empresas fintech de crowdfunding inmobiliariowhat

Para explicarnos a detalle qué son las fintech y el crowdfunding, platicamos con un experto en ambos temas, Adolfo Zavala, fundador de la fintech Expansive que precisamente se dedica a las inversiones inmobiliarias a través del crowdfunding o dicho en buen español, un esquema en donde muchas personas invierten para realizar grandes proyectos inmobiliarios. 

Primero lo primero, ¿qué es una empresa fintech?

En palabras de Adolfo Zavala: “Las empresas fintech son aquellas que usan la tecnología para proporcionar y/o complementar servicios financieros y bancarios que anteriormente la banca había dejado de lado.

También sirven para facilitar el acceso a los pequeños ahorradores y en general a cualquier persona a acceder a modelos como el crowdfunding o fondeo colectivo, acceder a inversiones que antes no tenían acceso así como también fomentar el ahorro y ampliar las posibilidades que puede tener dicho ahorrador para crecer su patrimonio”.

Ahora, ¿qué es el crowdfunding inmobiliario o fondeo colectivo?

“Es un modelo que brinda la posibilidad de acceder a inversiones inmobiliarias de forma segura con montos bajos y accediendo a rendimientos que antes el inversionista común no hubiera podido tener. En el caso específico del modelo de crowdfunding inmobiliario de Expansive, levantamos dinero de cualquier persona interesada y ese dinero se le presta en calidad de deuda al solicitante (Desarrollador inmobiliario) para que pueda terminar con su proyecto. 

Como contraprestación al inversionista por su dinero, el desarrollador deberá de pagar un interés y la forma que asegurar el pago de éste es mediante una garantía. En la gran mayoría de los casos es con un bien inmueble que es gravado a favor de Expansive a fin de garantizar el pago tanto de los intereses como del principal”.

La seguridad ante todo

Si bien es cierto que todas las inversiones implican un grado menor o mayor de riesgo, hay ciertas cosas que podemos hacer a fin de aminorar éste. En el caso de la inversión en un proyecto inmobiliario, Adolfo Zavala de Expansive nos comparte 5 puntos que ellos analizan para aceptar un proyecto en su plataforma. Una vez que esto se cumple, entonces las personas pueden fondear la construcción del desarrollo inmobiliario.

Expansive empresa fintech inmobiliaria

1) Experiencia y el track récord del solicitante. ¿Cuánto lleva operando? ¿Qué tantos desarrollos ha hecho? ¿Cómo se expresan sus clientes de ellos?

2) Análisis del proyecto en sí mismo. ¿Encaja con el tipo de proyectos que buscamos financiar? No es lo mismo financiar un proyecto de 10 departamentos de interés medio que una residencia de ultra lujo.

3) Análisis del Mercado donde pretenden construir dicho proyecto. Que sea un mercado con una demanda sana, pedimos un estudio de mercado donde vemos que competencia hay en la zona, que ritmos de absorción hay, precios, etc. Este estudio lo debe hacer una firma independiente. 

4) Proforma financiera del proyecto. Los números que presenta el desarrollador deben tener sentido y congruencia con el presupuesto. Asimismo, el costo del terreno dentro del proyecto, debe estar en parámetros aceptables y dentro del promedio del mercado inmobiliario.

Los costos de construcción por metro cuadrado que se muestran, deben también ser promedio en el rango del mercado; así como el costo por metro cuadrado en venta esté en sincronía con el mercado en donde vaya a comercializarse. Adicionalmente, es importante que la cuota que cobra el desarrollador sea congruente con los precios del mercado inmobiliario.

5) Algo muy importante es la Garantía. Esta debe de cubrir dos a uno el monto del crédito solicitado. Con todo lo anterior minimizamos el riesgo de que el solicitante no pague. Si fuera así, podemos ejercer acción legal en su contra y tendríamos como garantía de pago el inmueble que dejó como garantía hipotecaria. 

Por último, contamos con un comité externo de evaluación compuesto por profesionales del ramo al que presentamos los proyectos. Con ello aseguramos un punto de vista objetivo y evitamos tener una opinión sesgada con respecto a algún desarrollador o proyecto.

¿En qué debo fijarme yo como inversionista para elegir una empresa fintech?

De inicio recordemos que estas empresas siguen en un proceso regulatorio ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Desde septiembre de 2019 distintas empresas fintech (entre ellas Expansive) presentaron una enorme cantidad de documentos y requisitos antes las autoridades, mismos que siguen siendo analizados. 

Todas las fintech que están en dicho proceso deben tener en su página web esta información en el footer o parte inferior de su sitio:

Las fintech están en proceso de ser reguladas por la CNBV

Adicionalmente es importante conocer la historia de la empresa, ¿desde cuándo existe? ¿pertenece a alguna asociación como la AFICO (Asociación de Financiamiento Colectivo) u otro colectivo de empresas fintech en México? ¿Tiene reconocimientos, presencia en medios, la información en su sitio es clara y transparente? 

También puedes revisar sus redes sociales, comentarios, llamarles para evaluar su servicio. Recuerda que este análisis debe ser minucioso ya que al elegir una empresa, estarás depositando tu dinero y confianza.

Ya elegiste una fintech, ahora checa lo que debes evaluar para saber en qué proyecto invertir

Es muy importante que revises bien los proyectos que están solicitando financiamiento. En el caso de Expansive, Adolfo Zavala nos comparte estos puntos como los más importantes a considerar en las opciones de inversión que aparecen en su plataforma.

A) Monto mínimo a invertir en ese proyecto.

B) Periodicidad de pago

C) Rendimiento ofrecido

D) Duración del proyecto (12 o 18 meses)

E) Solidez y experiencia del desarrollador

Invierte en proyectos inmobiliarios a través de una fintech

¿Cuánto es lo menos joven? (Con lo que puedo invertir)

“Depende de cada proyecto. Actualmente tenemos 3 proyectos con el ticket mínimo de $10,000 sin embargo en ocasiones tenemos inversiones desde $1,000 el monto más común para poder invertir en Expansive es desde $5,000 pesos”, nos compartió, Adolfo.

¿Qué onda con los rendimientos?

“Los rendimientos que puedes esperar en Expansive fluctúan desde un 12.5% anual aproximadamente a un 15% al año. Depende de cada proyecto, pero pagan por lo regular de forma trimestral o bimestralmente puros intereses y recuperan su capital al final de un año o de un año y medio, dependiendo el proyecto.

La mayor parte de proyectos van de 12 a 18 meses con pagos trimestrales. En Expansive no podemos garantizar el rendimiento porque depende de que pague el solicitante, sin embargo como les comentaba el riesgo lo tenemos bastante delimitado y eso hace que la inversión sea mucho más segura.”

Ok, no se puede garantizar el rendimiento pero, ¿cómo le hacen para minimizar el riesgo en mi inversión?

“El principal riesgo que se tiene es que dicho desarrollador no pagará el crédito. ¿Cómo minimizamos este riesgo o cómo lo acotamos? Teniendo una garantía hipotecaria en favor de Expansive en representación de los inversionistas que confiaron en dicho proyecto. 

Pueden existir otros riesgos, como que no pague a tiempo y pida una reestructura del crédito. Esto lo vimos con un proyecto ahora en época de la pandemia, se atrasaron los pagos y nos pidieron más tiempo. En la medida de lo posible tratamos siempre de tocar base con nuestros inversionistas para comentarles estas nuevas necesidades ante un evento de la magnitud que hoy vivimos. 

Para minimizar o acotar en la medida de lo posible este tipo de riesgos, nos fijamos muy bien con quién nos asociamos, quién es ese desarrollador y si ya ha trabajado con nosotros antes o si es la primera vez y qué tipos de garantía está dispuesto a ofrecer a fin de que podamos levantar dinero para su proyecto”.

Adolfo Zavala, fundador y director de la fintech de crowdfunding inmobiliario Expansive.

Y agregó: “Adicionalmente, Expansive tiene un comité de expertos que evalúa los proyectos y esto también nos da certeza de que no seremos juez y parte en la elección de un proyecto sino que tenemos un comité formado por profesionales en el ramo que nos dan su opinión y la contrastan con nuestras hipótesis”.

Y si detienen la construcción de la obra por incumplimiento de permisos u otros temas burocráticos, ¿ese también es un riesgo?

“En Expansive a diferencia de otras plataformas somos ajenos a que si les paran la construcción o incumplen con permisos el desarrollador nos afecte directamente. 

Nuestro modelo es de otorgamiento de deuda y como tal esa deuda tiene intereses que tiene que pagar el acreditado venda o no los departamentos en tiempo y en forma nos tiene que seguir pagando la deuda. De lo contrario pagará intereses moratorios y si aún así tardará más del tiempo debido podemos ejecutar el juicio especial hipotecario y tomar posesión del inmueble. 

Pero esto funciona un poco como la deuda que te otorga un banco con tu tarjeta de crédito si tú pierdes tu empleo o tienes alguna emergencia o contingencia, el banco te va a seguir pidiendo que le hagas el pago”, nos dijo, Adolfo Zavala.

Y finalmente, ¿qué se necesita para invertir en la fintech Expansive?

1) Ingresa a la plataforma y regístrate dándote de alta y podrás revisar con detalle los proyectos disponibles para inversión. 

2) Una vez que decidas en qué proyecto quieres invertir, te vamos a pedir datos como tu dirección, debes subir tu identificación oficial y también un comprobante de domicilio. 

3) Una vez que haces esto se te genera un número de cuenta Clabe específico para cada inversionista así como una referencia. Con esa referencia puedes hacer el depósito e inmediatamente en tu dashboard va aparecer tu inversión. 

4) En la plataforma tenemos un blog extenso donde hay temas interesantes para inversionistas desde nivel básico hasta más avanzados. También pueden descargar un ebook donde explicamos muy a detalle el camino de una inversión en Expansive

Aprende más de finanzas y empresas fintech

Investiga, compara y elige

Es importante informarnos súper bien de todas las opciones que tenemos para invertir nuestro dinero. Afortunadamente México es uno de los países con mayor oferta de instrumentos de inversión y como es una ventaja, también es un reto hacer la tarea de investigar detenidamente. 

Un principio básico que siempre te ayudará a estar más seguro al momento de invertir es: Nunca inviertas en algo que no puedas entender

Así que, la información ahí está, sólo hay que saber cómo y dónde buscar. Lo que sí no debes aplazar más es la decisión de invertir en lugar de guardar tu dinero en el cajón de los calcetines.

Adicionalmente recuerda que lo mejor es diversificar, es decir, no poner todo tu dinero en una misma inversión. Mientras mejor dividido esté tu dinero, diluyes el riesgo y proteges mejor tus inversiones. 

Y recuerda que ahorrar e invertir, es bonito y está bien.


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